was ist eigendlich?

- Teilungserklärung
- Grundbesitzabgaben, Erschließungskosten
- Mitverkaufte bewegliche Sachen
- Beleihungsgrenze
- Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Kataster
- Dienstbarkeit
- Sicherheitsabschlag
- Erbbaurecht
- Gewährleistungsregelung
- Eigenleistung
- Tilgungssatz
- Wiederkaufsrecht / Rückauflassungsvormerkung
- Amtlicher Lageplan
- Arbeitgeberdarlehen
- Hypothek
- Modernisierungskosten
- Sachwertverfahren
- Photovoltaik

Teilungserklärung
Erklärung eines Grundstückseigentümers, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten Räumen verbunden ist. Die Teilung wird mit der Anlegung der sog. Wohnungsgrundbücher wirksam. Voraussetzung für die Teilungserklärung, die mit notarieller Beurkundung erfolgt, ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Behörde. Die Teilungserklärung regelt die Rechte und Pflichten der einzelnen Miteigentümer untereinander.

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Grundbesitzabgaben, Erschließungskosten
Hinsichtlich der Abwasser-, Abfallbeseitigungs- und Straßenreinigungsgebühren beginnt nach den satzungsrechtlichen Bestimmungen der Gemeinde / Stadt die Gebührenpflicht des Erwerbers mit dem 1. des auf den Besitzübergang folgenden Monats. Um eine reibungslose Umstellung der Abrechnung durch die Stadt zu gewährleisten, empfiehlt es sich daher, den Besitzübergang dem Fachbereich Steuern und Kasse unverzüglich mitzuteilen.
Die Zurechnung der Grundsteuer auf den Erwerber erfolgt grundsätzlich frühestens zum 1. Januar des auf den Eigentumswechsel folgenden Jahres durch die Bewertungsstelle des zuständigen Finanzamtes, Das Einverständnis aller Beteiligten vorausgesetzt, kann jedoch auch die Zurechnung der Grundsteuer auf den 1. des auf den Besitzübergang folgenden Monats verlagert werden. In Bezug auf die Erschließungskosten ist eine Nachfrage bei der Stadt/Gemeinde ratsam, ob noch Erschließungsmaßnahmen abzurechnen sind oder in Kürze noch abrechnungsfähige Erschließungsmaßnahmen durchgeführt werden.

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Mitverkaufte bewegliche Sachen
Sofern bewegliche Sachen mit größerem Wert (z.B. Einbauküche, Möbel, Lampen, Gartenhaus, Markise etc.) mitverkauft werden, ist es notwendig diese im Kaufvertrag aufzuführen und einen angemessenen Teilkaufpreis für diese beweglichen Sachen gesondert auszuweisen, da für diesen Teilkaufpreis seitens des Finanzamtes keine Grunderwerbsteuer erhoben wird.

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Beleihungsgrenze
Sie drückt aus, bis zu welchem Prozentsatz des Beleihungswertes die Bank im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen ein Grundstück beleihen kann. Beim reinen Realkredit liegt die Grenze bei 60 Prozent des Beleihungswertes (zum Beispiel Hypothekenbanken).

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Unbedenklichkeitsbescheinigung
Bescheinigung des zuständigen Finanzamts, dass der Eigentums-umschreibung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Die Bescheinigung wird erteilt, wenn die fällige Grunderwerbsteuer bezahlt ist.

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Kataster
Das amtliche Verzeichnis aller Grundstücke einer Gemeinde. Beim Katasteramt, einer Behörde, bei der das Liegenschaftsbuch und die Flurkarten geführt werden, können die Verzeichnisse, die Auskunft über Lage, Grenzen, Grundstücksgrösse, Gemarkung, Flur und Flurstück geben, eingesehen und Auszüge gegen Gebühr angefordert werden.

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Dienstbarkeit
Ein im Grundbuch (Zweite Abteilung) eingetragenes Recht eines Dritten, das auf eine beschränkte Nutzung eines Grundstücks gerichtet ist. Man unterscheidet zwischen Grunddienstbarkeiten (Belastung eines Grundstücks zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks, zum Beispiel Wegerecht) und beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten (Belastung eines Grundstücks zugunsten einer bestimmten Person, zum Beispiel Wohnungsrecht gemäss §1093 BGB).

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Sicherheitsabschlag
Die Höhe des Sicherheitsabschlags ist je nach Bank, Objekt (Ein-, Mehrfamilienhaus, Fertighaus) und Lage (Grossstadt oder ländliche Gegend) unterschiedlich. Unter ungünstigen Umständen muss man mit einem Abschlag in Höhe von 20 % und mehr rechnen; erfahrungsgemäss geben sich Banken vor allem bei Objekten in Ballungsräumen aber mit 10 % zufrieden. Bei besonders attraktiven Objekten und Kreditnehmern liegt der Sicherheitsabschlag manchmal auch unter 10 %.

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Erbbaurecht
Vererbliches und veräusserliches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk als Eigentum zu haben. Das Erbbaurecht ermöglicht es, Eigentümer eines Hauses zu sein, das auf fremdem Grund steht. Als Entgelt zahlt der Erbbauberechtigte (der Eigentümer des Hauses) an den Erbbaurechtsgeber (den Eigentümer des Grundstücks) den Erbbauzins. Das Erbbaurecht, das meist auf 99 Jahre befristet ist, wird durch notariell beurkundeten Vertrag zwischen Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) und Erbbauberechtigtem begründet und in Abt. II des belasteten Grundstücks eingetragen.

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Gewährleistungsregelung
Bei einem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobile wird die Gewährleistung regelmäßig vollständig ausgeschlossen. Es gilt somit der Grundsatz „gekauft wie gesehen unter Ausschluss der Gewährleistung“. Daher ist es auf der Erwerberseite unter Umständen empfehlenswert, vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages die Immobilie von einem Grundstückssachverständigen auf eigene Kosten begehen zu lassen, um eine möglichst große Sicherheit vor für den Laien nicht erkennbaren Mängeln zu haben. Der Verkäufer ist zwar aufgrund der gesetzlichen Regelungen verpflichtet, ihm bekannte versteckte Mängel (z.B. Holzwurm-, Holzbockbefall des Dachstuhls, Hausschwamm- oder Schimmelbefall, Kellerfeuchtigkeit, marode Leitungen, erneuerungspflichtige Heizungsanlage, u. a. gravierende Mängel) zu offenbaren, aber manchmal hat der Verkäufer selbst gar keine Kenntnis vom Vorhandensein eines solchen versteckten Mangels, und die Beweislast für die Kenntnis des Veräußerers vom versteckten Mangel trifft im etwaigen Schadensersatzprozess den Erwerber. Besonderes Augenmerk sollte etwa notwendig werdenden Nachrüstungen von Heizkesseln gewidmet werden, die sich durch eine zwischenzeitlich eingetretene weitere Verschärfung der Grenzwerte ergeben können, Beim Kauf vom Bauträger (Neubau) gilt generell eine fünfjährige Gewährleistung für Mängel am Gebäude.

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Eigenleistung
Die eigene Arbeitsleistung des Bauherrn, seiner Freunde und Angehörigen wird nicht als Eigenkapitalersatz angesehen. Die Positionen der Eigenleistungen müssen in Materialkosten und Muskelhypothek getrennt werden. Die Materialkosten werden mitfinanziert; sie werden dem Darlehensnehmer gegen Vorlage von Rechnungen ausgezahlt. Die Muskelhypothek oder auch Verwandschaftshilfe genannt kann kein Eigenkapital ersetzen. Sie kann lediglich die Kaufkosten des Objektes gegenüber dem Bauträger oder Bauunternehmer senken, da weniger Gewerke in Auftrag gegeben werden. Die Eigenleistungen insgesamt sollten 10% der Baukosten nicht übersteigen, wobei die Materialkosten mindestens 50% hiervon einnehmen sollten.

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Tilgungssatz
Die Höhe des Tilgungssatzes bestimmt zusammen mit dem Nominalzins die Höhe der Annuität und damit die Höhe Ihrer Rate. Durch die Vereinbarung einer höheren Tilgung wird der Kredit schneller zurückgezahlt. Zusätzlich hat der Kunde die Möglichkeit bis zu
EUR 5.000,-- Sondertilgungen vorzunehmen. Die Zinsfestschreibungszeit darf durch diese Option jedoch nicht unterschritten werden.
Neben der üblichen Regeltilgung von 1 - 7 %, gibt es auch die Möglichkeit unsere Schnelltilger-Konditionen zu wählen. Durch die höhere Regeltilgung hat die Bank Refinanzierungsvorteile, die sie weitergibt. Es kann sich also lohnen, eine etwas höhere Monatsbelastung zu wählen. Sondertilgungen sind bei dieser Variante allerdings nicht möglich.
Selbstverständlich ist auch eine Kombination aus "Schnelltilger und Normaldarlehen" möglich.

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Wiederkaufsrecht / Rückauflassungsvormerkung
Mit der Vereinbarung eines Wiederkaufrechts über ein Grundstück sollen dem Käufer bei der Verwendung des Grundstücks gewisse Bedingungen auferlegt werden. Die Gemeinden vereinbaren z.B. oft ein Wiederkaufrecht für den Fall, dass die vorgesehene Bebauung nicht innerhalb einer bestimmten Frist auf dem veräußerten Grundstück errichtet wird oder sonst das Grundstück bestimmungsgemäß verwendet wird. Im Ergebnis ist das Recht wie eine Auflassungsvormerkung zu werten und sollte grundsätzlich im Range hinter die Grundschuld zurücktreten. Ausnahmen sind nur dann zulässig, wenn sich die jeweilige Gemeinde schuldrechtlich verpflichtet, für den Fall des Wiederkaufes die Grundschuld gegen sich gelten zu lassen.

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Amtlicher Lageplan
Er wird von den Kataster bzw. Liegenschaftsämtern erstellt und gehört zu den
für eine Baufinanzierung wichtigen Unterlagen. Auf ihm erkennt die Bank die
Lage der Immobilie, und ob eine Anbindung an öffentliche Verkehrswege
vorhanden ist.

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Arbeitgeberdarlehen
Zinsgünstiges Darlehen des Arbeitgebers zur Finanzierung von Wohneigentum,
das oft an bestimmte Bedingungen geknüpft wird. Wird das Darlehen zinslos oder
unter 5.5 % effektiv zur Verfügung gestellt, muss die Differenz als geldwerter
Vorteil versteuert werden.

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Hypothek
(wörtlich: Unterpfand) ist wie die Grundschuld ein Grundpfandrecht, also eine Form der dinglichen Kreditsicherung. Im Gegensatz zur Grundschuld setzt die Hypothek jedoch das Vorhandensein einer persönlichen Forderung (zum Beispiel auf Grund eines Darlehensvertrages) voraus. Ist diese Forderung aus irgendwelchen Gründen hinfällig, so ist auch die Hypothek zu löschen. Gemäss § 1113 BGB ist die Hypothek die Belastung eines Grundstücks zugunsten eines Gläubigers, an den zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung eine bestimmte Geldsumme
aus dem Grundstück zu zahlen ist Sollte eine Forderung noch nicht oder nicht mehr bestehen, so entsteht automatisch eine Eigentümergrundschuld..

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Modernisierungskosten
Als Modernisierungskosten bezeichnet man die Kosten, die notwendig sind, um die Immobilie in einen besseren, heutigen Wohnansprüchen genügenden Zustand zu setzen. Hierzu zählen z. B. Kosten für Fassadenerneuerung, Dacherneuerung, Sanitär- u. Elektroarbeiten, Isolierglasfenster. Diese Kosten wird die Bank mit 50 % bis 80 % werterhöhend mitberücksichtigen. Reine Renovierungsmass-nahmen werden nicht werterhöhend berücksichtigt.

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Sachwertverfahren
Bei selbstgenutztem Wohneigentum und bei Mehrfamilienhäusern mit maximal drei Wohneinheiten wird stets das Sachwertverfahren verwendet, das den (Substanz-)Wert einer Immobilie als Summe aus Baukosten (Herstellungskosten) und Bodenwert ermittelt. Die genaue Berechnung ist bei den einzelnen Instituten äusserst unterschiedlich. Eine wesentliche Rolle spielt dabei, wie eine Bank die Verwertbarkeit des Objektes einschätzt. Für "Immobilien von der Stange" (weitgehend standardisierte Eigentumswohnungen und Reihenhäuser von grossen Bauträgern) wird der Beleihungswert meist nur überschlägig anhand des Kaufpreises ermittelt (Kaufpreis angemessen? Wiederverkauf zu diesem Preis möglich?). Für weniger gängige Objekte geben die Banken manchmal auch bestimmte EUR-Werte pro Kubikmeter umbauten Raumes vor, die der Beleihungswert nicht überschreiten darf. 

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Photovoltaik
Unter Photovoltaik oder Fotovoltaik versteht man die direkte Umwandlung von Strahlungsenergie, vornehmlich
Sonnenenergie, in elektrische Energie. Sie ist seit 1958 zunächst in der Energieversorgung von Weltraumsatelliten mittels Solarzellen im Einsatz. Inzwischen wird sie zur Stromerzeugung auf der ganzen Welt eingesetzt und findet Anwendung auf Dachflächen, bei Parkscheinautomaten, an Schallschutzwänden oder auf Freiflächen. Der Name setzt sich aus den Bestandteilen Photos – das griechische Wort für Licht – und Volta – nach Alessandro
Volta, einem Pionier der Elektrotechnik– zusammen. Die Photovoltaik gilt als Teilbereich der umfassenderen Solartechnik, die auch andere technische Nutzungen der Sonnenenergie einschließt.

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